投資の知恵袋
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不動産投資において、５年以上保有していると節税になるというのはどういう仕組でしょうか？
回答済み
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2025/06/23 00:09
男性
70代
不動産投資を検討しています。いい物件が割安で購入できたため、値上がりしたら利確のために売却することも視野に入れています。ただし、不動産売却をするなら節税のために少なくとも５年は保有しておくように知人に言われました。なぜ５年なのでしょうか？また、なぜ５年保有していると節税になるのでしょうか？
回答をひとことでまとめると...
保有5年超で譲渡益は長期譲渡所得となり、税率が39.63%から20.315%へほぼ半減するため節税できます。
関連する専門用語
譲渡益
譲渡益とは、株式や不動産などの資産を売却した際に得られる利益のことを指します。具体的には、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額が譲渡益となります。個人が株式を売却して利益を得た場合、通常は譲渡所得として申告分離課税（税率20.315%）の対象になります。不動産の場合、所有期間が5年以下の短期譲渡は税率39.63%、5年超の長期譲渡は20.315%の税率が適用されます。 また、投資信託の売却益も譲渡所得に分類されますが、分配金の一部は配当所得として課税される場合があります。税制上の優遇措置として、NISA（少額投資非課税制度）や居住用不動産の3000万円特別控除などがあり、適用条件を理解することが重要です。 資産運用においては、売却のタイミングや税制の影響を考慮し、適切な税対策を行うことが求められます。
所得税
所得税は、個人が1年間に得た所得に対して課される税金です。給与所得や事業所得、不動産所得、投資による利益などが対象となります。日本では累進課税制度が採用されており、所得が高いほど税率が上がります。給与所得者は源泉徴収により毎月の給与から所得税が差し引かれ、年末調整や確定申告で精算されます。控除制度もあり、基礎控除や扶養控除、医療費控除などを活用することで課税所得を減らし、税負担を軽減できます。
復興特別所得税
復興特別所得税は、2011 年の東日本大震災からの復興財源を確保するために創設された上乗せ課税で、正式名称は「所得税に対する復興特別所得税」です。2013 年１月以降の各年分の所得税額に対し 2.1％ を乗じて計算され、課税期間は現行法では 2037 年（令和 19 年）までと定められています。適用対象は給与・事業・年金などの総合課税所得だけでなく、株式譲渡益や配当・利子といった申告分離課税の金融所得も含まれ、源泉徴収時には所得税 15％と合わせて 0.315％（15×2.1％）が控除されるため、住民税 5％と合算した実効税率は 20.315％ となります。たとえば所得税額が 10 万円なら復興特別所得税は 2,100 円、金融所得 100 万円であれば 20 万 3,150 円が源泉徴収される計算です。投資の損益計算やキャッシュフローを見積もる際は、この上乗せ分も含めた手取り利回りを把握しておくことが重要です。
キャッシュフロー
お金の流れを表す言葉で、一定期間における「お金の収入」と「支出」を指します。投資や経済活動では特に重要な概念で、現金がどれだけ増えたか、または減ったかを把握するために使われます。キャッシュフローは大きく3つに分かれます。 1つ目は本業による収益や費用を示す「営業キャッシュフロー」、2つ目は資産の購入や売却に関連する「投資キャッシュフロー」、3つ目は借入金や配当などの「財務キャッシュフロー」です。 キャッシュフローがプラスであれば手元にお金が増えている状態、マイナスであれば減っている状態を示します。これを理解することで、資産の健全性や投資先の実態を見極めることができ、初心者でも資金管理や投資判断の基礎として役立てられます。
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